Bien acheter un bien immobilier aux USA
Selon le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, il vous faut suivre différentes étapes qui selon vos objectifs, votre expérience et le bien que vous souhaitez acquérir aux Etats-Unis prendront plus ou moins de temps. Nous faisons un zoom particulier si vous souhaitez acheter une maison aux Etats-Unis.
Comment choisir votre bien immobilier ?
Tout dépend de l’utilisation que vous voulez faire de votre maison. Par exemple, si vous souhaitez:
• Prendre votre retraite, choisissez une maison pas trop isolée pour que vos petits-enfants puissent venir facilement vous voir ou qu’en cas de pépin de santé, vous puissiez continuer à vivre dans votre maison
• En faire votre résidence principale tout en travaillant, regardez si la maison est située près des transports, à côté d’écoles (même si vous n’avez pas d’enfants, pensez à la revente) ou d’autres commodités
• En faire votre résidence de vacances, choisissez un coin où vous êtes sûrs de ne pas avoir de mauvaises surprises (ex: construction de lotissements à proximité ou d’une autoroute…). Même si la maison est superbe, n’acceptez pas un défaut incurable: rue bruyante, peu de soleil, de clarté, un mauvais plan de sol etc..N’oubliez pas: une petite maison dans un bel environnement est un bien meilleur investissement qu’une grande maison dans un environnement ou un quartier quelconque. Rappelez-vous le vieil adage: ‘Emplacement, emplacement, emplacement ». Une vieille maison (pas trop) est souvent un meilleur investissement qu’une neuve.
• Regardez le coût de l’entretien de la maison et spécialement la piscine. Vos dépenses de traites, taxes et entretien ne devraient pas dépasser 35 à 40% de votre revenu.
• Ne soyez pas trop pressé. Prenez le temps de vérifier le voisinage, les écoles, les commerçants. Faites faire une inspection précise de la maison. Si vous acheter dans lescollines, faites aussi une inspection géologique :vous avez intérêt à savoir si le sol est stable.
• Même si vous pensez que c’est la maison de vos rêves, essayez de rester froid. C’est le meilleur moyen de vous protéger.
• Achetez une maison qui a besoin de réparations « cosmétiques« , telles que peinture, moquettes, petites réparations. Surtout si vous vivez à l’étranger, vous ne pourrez pas contrôler à distance des travaux d’envergure à moins d’avoir la chance de connaître un homme de grande confiance. Ne vous lancez pas dans les réfections de toit, de fondations, plomberie lourde voire dans la construction d’une maison.
• Même si la maison est superbe, n’acceptez pas un défaut incurable: rue bruyante, pas d’école (même si vous n’avez pas d’enfants, pensez à la revente), peu de soleil, de clarté, un mauvais plan de sol etc..
• N’oubliez pas: une petite maison dans un beau quartier est un bien meilleur investissement qu’une grande maison dans un quartier quelconque. Rappelez-vous le vieil adage: ‘Emplacement, emplacement, emplacement ». Une vieille maison (pas trop) est souvent un meilleur investissement qu’une neuve.
La règle d’or est que chaque $ ou € que vous investirez dans votre maison doit vous en rapporter deux quand vous la revendrez. Renseignez-vous sur les prix dans la région en consultant différentes agences immobilières sans négliger bien sûr les petites annonces de journaux locaux. Méfiez-vous des prix au m2 moyen, ils sont souvent bien inférieurs aux prix réels qu’on paye finalement. On préfère toujours ce qui coûte le plus cher même s’il faut faire des choix…(ensoleillement, calme, belle région, dernier étage, terrasse…etc.)
Financer votre logement aux Etats-Unis
L’importance du « down payment »
Dans l’achat d’une maison, le montant du ‘down payment’ ( c’est-à-dire l’apport personnel) est important. Moins vous dépensez, plus votre investissement lors de la revente, sera rentable. C’est le fameux effet de levier (leverage).
- Un petit exemple pour mieux comprendre…
Vous achetez une maison de $ 300 000 avec un down payment de $30 000. Vous la vendez l’année sulvante $320 000. Vous aurez donc gagné$20 000 avec un investlssement de $ 30 000. Vous aurez un retour sur votre investissement de 66%.
Si vous achetez la même maison avec un down payment de $75 000, toutes choses étant égales par ailleurs et la revendez dans les mêmes conditions, le retour de votre investissement sera de 26%…
Les banques et « loan broker »
Essayez, dès que vous avez pris la décision d’acheter une maison, de contacter des banques aux Etats-Unis ou un « loan broker » pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir. Si vous pouvez présenter 3 ans de « tax-return » montrant un revenu supérieur à 3 fois le montant de votre prêt, vous l’obtiendrez sans trop de problémes et peut-être avec un faible « down payment » (10% et peut-être même parfois 5%). Si vous avez de l’argent mais pas encore de « bons tax-return », vous devrez verser au moins 25% du prix de la maison et le « lender » ne demandera pas vos fameuses « tax-return ».
Pour calculer grossièrement le montant de vos mensualités, comptez, pour un taux fixe, environ $900 pour $100 000 empruntés. Et pour un prêt variable vous devrez payer pour le même montant emprunté, environ $750 les premières années.
Voyez si votre vendeur peut vous financer la maison
C’est pour vous la meilleure source (facile à obtenir, pas de frais et peut-être un petit ‘down payment »). Votre vendeur, s’il n’a pas besoin de cash peut être intéressé à placer son argent à un bon taux sans risque. Il prendra une hypothèque sur la maison et la récupèrera (très vite, ici ce genre de choses ne traîne pas) si vous ne payez pas. Ce sont souvent les personnes âgées qui offrent ce mode de financement.
Vous pouvez peut-être aussi assumer le prêt de votre vendeur
Vous pouvez peut-être aussi assumer le prêt de votre vendeur s’il est intéressant comme les FHA, ARM. Il va sans dire que votre credit doit être en béton ainsi que vos « tax-return ».
Pensez à prendre un « loan broker » pour obtenir votre prêt
Ils ont accès à une énorme quantité d’institutions financières et ont plus de chances de vous obtenir le prêt le plus adapté à vos besoins. Leurs honoraires sont payés par le prêteur.
Si vous choisissez un prêt à taux fixe, sachez que la plupart du temps, il ne sera pas « assumable » et vous aurez parfois une pénalité si vous remboursez le prêt avant son écheance (30 ans !. Faites très attention à cette clause qui peut vous coûter cher lors de la revente).
Vous aurez parfois intérêt à choisir un prêt à taux variable (Ajustable Rate Mortgage). Vos traites (mortgages) seront en effet moins élevées au départ. Si vous le pouvez, évitez les ARM à amortissements négatifs.
Si vous le pouvez, évitez les ARM à amortissements négatifs
En effet, si les intérêts que vous payez ne sont pas suffisants pour couvrir ceux dépensés par l’organisme prêteur, ils seront rajoutés à votre capital à rembourser. Cela en temps de croissance des taux d’intérêt, peut rapidement augmenter votre dette d’un montant important. Si vous choisissez un prêt A.R.M., demandez un prêt sans amortissement négatif, c’est un peu plus cher mais, si vous n’avez pas I’intention de revendre la maison dans les 2 ans, cela vaut la peine.
Voici les points auxquels il faut faire attention pour diminuer vos risques d’emprunts en cas de prêt à taux variable.
Voici les points auxquels il faut faire attention pour diminuer vos risques d’emprunts en cas de prêt à taux variable
C’est très important, cela vous garantit une certaine stabilité dans l’incertitude de vos paiements et diminue vos risques: Le « spread » (la différence du taux d’intérêt auquel votre prêt est indexé et celui auquel la banque vous le vend: en d’autres mots, son bénéfice) doit être autour de 2%. L’augmentation de vos traites ne doit pas être supérieure à 7% de vos paiements par an, en cas d’amortissement négatif, ou 2% à 3% de vos taux d’intérêt en cas d’amortissement non négatif (annual cap. Le montant de vos traites ne peut pas être augmenté plus d’une fois par an. Le coût de votre prêt (les « points ») sont entre 1 et 2, soit 1 ou 2% du montant emprunté. Parfois, la publicité vous annonce « no points »: Examinez bien les autres clauses, vous devriez trouver un problème par ailleurs l
Les taux d’intérêt des prêts A.R.M. sont indexés sur differents index. Le plus connu (et le plus lent) est le « 11 district cost of funds ». Cependant, les prêts à amortissements négatifs ne sont pas indexés sur cet index.
Dernier conseil: choisissez vous-même votre « escrow ». Il est préférable qu’il soit à votre service et non à celui du vendeur, bien que légalement il doit être neutre.
Payez cette maison va être un gros effort. Choisissez-en une qui vous donnera tellement de plaisir que vos « mortgages » vous sembleront moins lourds!